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稳房价稳预期稳地价依然是楼市调控大原则

东莞修改土拍规则背后:稳房价稳预期稳地价依然是楼市调控大原则

中房报记者 田傲云|北京报道

土地市场持续高热之后,楼市调控的政策再次收紧。

6月6日,东莞市自然资源局中心发布一宗土地交易公告,公告显示经东莞市人民政府批准,东莞市自然资源局、东莞市公共资源交易中心决定以网上交易方式挂牌出让一宗国有建设用地使用权。公告显示,该地块拍卖将使用“终次报价规则”。

据记者了解,“终次报价规则”是指当东莞土地拍卖报价达到最高上限后,交易系统暂停接受新的报价,转为通过网上竞终次报价,而终次报价则以“最接近所有终次报价平均价者得”。

“终次报价规则”源于6月6日,东莞公共资源交易网正式发文《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》(以下简称“规则”)。

中国房地产报记者从多位业内人士处获悉,东莞此次修改土地竞拍规则主要是近期土地市场持续高热。今年以来,众多深圳房企开始布局东莞,东莞土地遭热抢,高价地、“提前锁定”地块频出,引起了政府相关部门的注意。

尽管业内人士普遍认为此次东莞修改土地竞拍规则之后更有利于平抑地价,让土地市场回归理性。但也有负责投拓业务的负责人告诉记者,调整后的土地竞拍规则在短期内确实可以让土地市场降温,但从长期来看,效果不明显。“早在前几年已有城市有类似做法,虽然在一定程度缓解了当前土地市场过热情况,但治标不治本。”

实际上,近期以二线城市为首的土地市场持续高热已引起部分地方政府的注意。进入2019年,楼市仍以“稳”为主基调,在夯实城市主体责任要求下,“一城一策”是目前各地楼市调控主要方式。

此外,针对近期拿地比较激进的部分房企,融资层面也开始收紧。此前,据多家媒体报道,监管部门将收紧近期拿地比较激进的房企在公开市场融资,包括债券及ABS产品。

“激进拿地的房企必然伴随着激进融资,风险会比较大,针对部分房企融资收紧对于楼市来说是更加针对性的调控。”央企财经评论员、优淘城总裁薛建雄对中国房地产报记者表示。

严控东莞土地市场过度回暖

规则显示,所谓终次报价,是指东莞市国土资源网上交易系统交易达到上限后,交易系统暂停接受新的报价,转为通过网上最终一次性报价方式,以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得入选人的竞价方式,其所报价格确定为该宗地最终报价。对竞自持、竞配建等设定上限的国土资源网上挂牌交易,需要通过终次报价确定竞得入选人的,适用本规则。

规则指出,网上终次报价功能将在挂牌截止时间后15分钟,且网上报价已到达上限时开通。

随着今年粤港澳大湾区规划纲要的正式出台,刺激了不少房企的拿地热情,房企纷纷抢滩东莞,虽然土地市场却十分火热,但二级市场情绪偏弱,普遍低于市场预期且打折处理。

“土地市场更多的是反映两年以后的市场,从近期土地市场的交易来看,可以预测开发商看好未来两年的楼市情况;此外,东莞区位优势明显,加之今年粤港澳大湾区规划纲要的正式出台,很多一线房企处于战略考虑会来东莞拿地。” 东莞合富地产首席分析师李兴旺分析,至于房价松动则是因为今年延续了之前的调控,整个市场的成交出现一定的疲软和瓶颈,所以有部分房企出于快速出货的考虑加大了促销。

进入4月份以来,东莞土地市场一改去年下旬的惨淡,“高溢价、高价地、地块提前锁定、秒杀……”等现象频现让土地市场再次升温。公开资料显示,5月东莞地市单月成交了6幅商住宅地,溢价率均超20%,并且其中5幅土地均因达到最高限价提前被锁定。

最近成交的东莞望牛墩地块在5月22日公布竞得企业,首创置业以“总价9.47亿元+自持1850平方米商业40年”的封顶条件成交,楼面价为每平方米1.01万元。值得注意的是,该地块早在5月6日就开始接受报价,仅经过24秒19轮竞价,98号竞拍者就以最高限价9.47亿元、自持年限40年的条件拿下,提前16天锁定了该地块。

根据东莞中原战略研究中心介绍,2019年5月东莞土地挂牌公开出让土地57.14万平方米,建筑面积约173.68万平方米,建筑面积环比大幅上升88%,同比大幅上升43%。

但好景不长,近期日益激烈的土地拍卖市场触发了此次东莞土拍新规的落地。公开资料显示,目前,“终次报价规则”已出现在东莞最新挂牌的土地拍卖中,该地块位于虎门镇赤岗社区,起始价为53500万元,最高限价为76428万元,报价增幅为300万元。

当报价超过最高限制地价后,不再接受更高报价,竞买方式转为竞商品住房总面积中无偿配建给虎门镇人民政府商品住房面积比例,当竞买人报出无偿配建商品住房比例15%交易上限时,转为通过网上终次报价方式确定竞得入选人。

终次报价区间为76428万元至76728万元,以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得入选人,其所报的终次价格成为成交价,并无偿配建商品住房比例达15%。

易居智库研究总监严跃进表示,上述新政对于整个土地市场价格有积极作用,因为报价最高的不一定能拿到地,这使得企业拿地会更加理性,有一些拿地资金预算不是很多但报价最接近也有机会拿地,也能更加体现拿地的公平性。

但有房企投资负责人告诉记者,这并不意味着对于拿地资金预算不多的中小企业的机会更多。

稳字当头,政策差异调控

东莞修改土拍规则只是2019年楼市调控的一个缩影,多个土地市场火热的城市今年都陆续诞生了诸如“竞拍指导价”“一次性报价”等调控政策。

据记者统计,今年以来,已有苏州、常熟、昆山、合肥等多个土地市场过热的城市相继对土地竞拍规则进行调整,相关细则不尽相同。诸如苏州降低一次性报价最高限价;常熟设市场指导价,并将之前的自由竞价,价高者得,改为一次性报价;昆山调整土拍竞价规则和地块预售条件;合肥限制关联公司竞买同一宗地块。

但火热的另一面,调控分化的趋势也愈加明显。进入2019年以来,三四线城市关于楼市托底性质的政策不时发出。例如6月10日,湖北恩施市房地产协会房价突兀发布“红头文件”,2月安徽阜阳市国土资源局网站显示,2019年之后其挂出的土地出让公告均取消了限价条款。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析,目前全国土地市场分化,“地王”集中在二线城市,这是因为国家正在打造围绕重点二线城市的多个都市圈,而苏州、厦门、西安、武汉等二三线城市,都是新增都市圈的最大受益者。

除了从土地市场进行调控以外,融资层面也开始收紧。

此前,据多家媒体报道,监管部门将收紧近期拿地比较激进的房企在公开市场融资,包括债券及ABS产品。据同策研究院数据显示,5月份40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元,相较于4月,融资总额下降52.07%。同策集团首席分析师张宏伟分析,暂停发债的源头来自于近期房企和土地市场的“反常”。

但在李宇嘉看来,未来,调控在两个方面权衡利弊、左右摇摆,一是稳增长和去杠杆,二是严格“房住不炒”(中央)和妥协楼市依赖。具体而言,整治地王、收紧融资,这就是去杠杆,目前,全社会杠杆已触顶,不收紧不行,但融资不能收得太紧,这是稳增长。地还得卖,溢价率还得保持,这是从源头上稳定市场预期,进而让房地产整个链条维持正向循环,保持楼市“高位平衡”的关键。所以,作为购置土地的弹药,资金还得充分供应,只是土地融资这类前端违规加杠杆要杜绝。